实习生　陶稳

近日,《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》(以下简称《管理办法》)发布,北京市将在全市范围内实现新建住宅工程承保全覆盖。

《管理办法》规定,北京市商品住房、回迁房、公共租赁住房、定向安置住房、共有产权住房等新建住宅项目的建设单位,其在办理施工许可手续前,应当按照规定投保工程质量潜在缺陷保险。保险投保人为建设单位,受益人和索赔权益人为住宅工程项目业主。

商品房质量一直是困扰购房者的问题之一,《管理办法》的出台具有十分积极的意义。《法制日报》记者对此进行了采访。

房屋渗水墙皮发霉

建筑质量问题频发

长期以来,建筑物潜在缺陷给消费者造成了比较严重的影响,更令人困扰的是问题发生后的责任追溯以及维修、索赔等事宜。

方丽去年在北京市大兴区购买了新房。在她看来,如果住房出现问题,一般找物业进行维修,物业解决不了,就找开发商。

“但一些物业公司并不会主动对用户住房质量问题承担责任。另外,如果建筑行业的前景不好,可能发生企业倒闭等情况,这也导致购房者的损失无处补偿。”方丽说。

另一位新购住房出现质量问题的业主告诉记者,其所在小区的开发商破产倒闭后,物业公司随后撤走,房屋渗水、墙皮发霉脱落等问题在很长时间内无人过问。

“由于建筑缺陷通常涉及多个不同主体,如建筑承包商、建材商等,责任分摊也是一大难题,取证和调查往往十分困难。”这名业主说。

还有一名住房出现质量问题的业主告诉记者,“小区多户卫生间出现漏水现象后,大家准备申请动用住宅专项维修基金。但被小区物业告知,需对问题进行审核,而且申请住宅维修基金需达到相应户数。作为专项基金,住宅维修基金的申请门槛较高,申请进度较慢,业主最终只能自掏腰包对房屋进行修复”。

据北京市昌平区某项目的业主反映,他们在数年前购买项目房产,不仅遇到延期交房现象,而且住房质量问题比较多,如地面空鼓、渗水,墙面脱皮掉沙,暖气片损坏,线路外露,墙体开裂等。目前,在有关部门的监督下,开发商正在进行修葺工作,但还是有业主担心房屋质量问题以及项目长期维护问题。

记者在采访中还发现,对于住房质量问题,购房者往往在事前并没有足够重视,缺少心理准备,一旦出现问题后维权困难。

记者随机走访了几名近期有购房计划的市民,他们称自己当前最关心的是能否攒够首付,从未担心房屋质量问题。

“现在只考虑是否买得起房子。大开发商建的楼盘一般都不会有质量问题。”一名正在等待某楼盘开盘的购房者说。

重视房屋验收过程

确认硬件完好无损

对于建筑物质量问题,建筑工程师王辉鹏说:“目前,国内的建筑项目,承包商往往只在一定年限内就建筑质量对业主承担责任。从工程竣工验收之日起算,建筑主体结构的保修一般为5年,水电安装是2年,装修是2年,防水渗漏一般是5年。在这些期限内,房子出现问题都可以找相关负责人维修或者赔偿。”

为尽量减少新购住房出现质量问题的可能性,王辉鹏建议,购买者一定要重视房子的验收过程,验收时需要确认水电煤是否已经可以使用,排水是否通畅,厨卫间、阳台、卫生间、外墙窗边等是否有渗漏现象。

“最好对卫生间做24小时闭水测试。还要检查墙面、顶棚和地坪是否有空鼓开裂等现象,检查门窗是否灵活,五金配件是否齐全、严密、不漏风,对暖气和自来水管道进行打压测漏等,一旦发现问题应该及时联系物业和开发商,在协商无效的情况下,应该考虑诉诸法律进行维权。”王辉鹏说。

保险公司分担责任

确保有人修有人管

据了解,《管理办法》以工程质量保修纠纷较多的住宅工程为切入点,要求承保范围包括地基基础、主体结构、防水、保温工程等涉及主体结构质量安全和主要使用功能的质量缺陷。

《管理办法》要求,保险公司制定工程质量风险评估实施方案,委托独立第三方风险管理机构,对工程勘察、设计、施工、维护等全过程实施风险管理。

同时规定投保工程质量潜在缺陷保险后,保险公司承担合同约定的保险责任,对住宅工程质量问题进行维修,减少因找不到保修主体引发的各类纠纷和社会矛盾,确保住宅质量问题有人修、有人管。

一位保险行业从业人员向记者分析称,一方面,保险公司介入可以针对房屋质量问题为消费者提供一定保障,在此基础上减少相关纠纷,避免占用行政监管部门、司法机关过多资源,降低管理成本；另一方面,保险公司为了保障自身利益、减少业务风险,必然会对开发商起到一定的监督作用。

高级承保师孙希告诉记者,目前国内建筑工程保险之所以还不普遍,主要原因在于相关配套制度还不完善,在试点运行过程中,投保工程质量潜在缺陷保险的项目存在保险费率厘定过高、费率无差别等问题,这些问题导致工程质量潜在缺陷保险推行较慢。

“由于相关险种前期开发投入高、风险大、财务稳定性差,所以很多保险公司缺乏开发经营工程质量保险的积极性。另外,开发商作为工程质量保险产品的需求方,投保工程质量险会增加工程建设成本,且由于工程质量的复杂性和滞后性,在外部没有强制要求的情况下,不会主动投保工程质量险,甚至可能会对工程质量保险进行抵制。”孙希说,缺乏良好的外部环境也是工程质量潜在缺陷保险难以快速推行的原因。

“有些人缺乏保险意识,对工程质量保险也不了解,这些因素导致工程质量保险失去外部助力。”孙希说。

面对这些问题,孙希认为,在推行工程质量潜在缺陷保险的过程中,应该进一步完善建筑法和《建设工程质量管理条例》等相关法律法规,加入住宅工程质量强制保险制度内容,同时在建筑项目贷款、销售等相关环节中增加与其有关的条件,保证工程质量潜在缺陷保险顺利推行。

“可以引入风险管理机构作为独立第三方机构,代表保险公司对建筑工程质量包括项目初期风险、勘察设计质量、施工质量等进行全过程监控。”孙希说。

(应采访对象要求,文中均为化名)